« وکیـل مصطفی حصـاری »

قانون تملک آپارتمان‌ها

مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶

با آخرین اصلاحات تا تاریخ ۱۳۷۶/۳/۱۱

‌ماده ۱. مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

‌1. مالکیت قسمت های اختصاصی 2. مالکیت قسمت های مشترک.

برای مشاهده ی متن قانون به ادامه مطلب مراجعه کنید... 

‌قسمت هایی از آپارتمان که در عرف  و عادت یقیناً متعلق به مالک یا مالکین خاصی است گرچه در اسناد مالکیت آنها نباشد، قسمت اختصاصی محسوب می گردد

ماده ۲. قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

غیرقابل تفکیک بودن قسمت های اختصاصی از قسمت های اشتراکی

‌ماده ۳. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

1. حیاط از قسمت های اشتراکی ملک است و مالکی که قسمت اختصاصی خود را انتقال داده است برای قسمت اشتراکی نیازی به سایر شرکاء قسمت اشتراکی ندارد

‌هر مالک، مخارج قسمت های اشتراکی را برمبنای مساحت قسمت اختصاصی خود به نسبت مجموع قسمت های اختصاصی می پردازد

مخارجی که ارتباطی به زیربنا ندارد بطور مساوی بین مالکین تقسیم میگردد

ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱) . حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی، از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ‌ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱ ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره ۲ ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره ۳ ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

ممنوعیت فعالیت و معاملات غیرمرتبط با کارهای ساختمانی

‌ماده ۵. انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت{ شرکت سهامی- شرکت با مسئولیت محدود، شرکت تضامنی، شرکت مختلط غیر سهامی شرکت مختلط سهامی.- شرکت نسبی. شرکت تعاونی تولید و مصرف} که به قصد ساختمانِ خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

تصمیمات اکثریت مالکین بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی، برای سایر مالکین نیز لازم الاتباع است مگر آنکه آنکه قراردادی مخالف این باشد

‌ماده ۶. چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

‌تبصره. نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

جلسه مجمع عمومی مالکین با دعوت و حضور نماینده ی مالکین برگزار و برای سایرین نیز معتبر است مگر آنکه عده حاضرین کمتر ازثلث باشد

‌ماده ۷. هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸. در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی ‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.

تغییرات قسمت اختصاصی به شرط آنکه در مرئی و منظر نباشد مجاز است

تغییرات قسمت اختصاصی اگر در مرئی و منظر باشد باید با موافقت اکثریت سایر مالکین باشد

‌ماده ۹. هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

زمین آپارتمان، ملک مشاعیِ تمامی مالکین قسمت های اختصاصی است (به نسبت مساحت قسمت اختصاصی)

آپارتمانی که زمینش متعلق به غیر است متعلق حق اجاره قرار می گیرد

مالکی که از قسمت های مشترک استفاده نمی کند(صرف نظر می کند) باید مخارج محافظت  و اداره آنها را بپردازد

‌ماده ۱۰. هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌ اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک ‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

مطالبه هزینه های مشترک با ارسال اظهارنامه و ارائه صورت ریز هزینه ها

در گام نخست باید اظهارنامه ارسال گردد و در گام بعدی چنانچه ظرف 10 روز نپرداخت خدمات قطع می گردد

چنانچه با قطع خدمات نیز حاضر به پرداخت نگردد، اداره ثبت مطابق صورت اظهارنامه اجرائیه صادر می کند

به محض پرداخت سهم یا صدور دستور موقت از دادگاه خدمات باید فوراً برقرار گردد

چنانچه پس از ارسال اظهارنامه و گذشت مهلت10 روزه، قطع خدمات بگونه ای باشد که ممکن نباشد یا موثر واقع نشود مدیران می توانند از دادگاه محکومیت واحد بدهکار را بخواهند

ماده ۱۰ مکرر (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷) . در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ـ تهویه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غیره باو خودداری کنند و در صورتیکه مالک و یااستفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هرحال مدیر یاهیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یاارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره ۱ ـ در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌ موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده‌مجدد خواهد بود. (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱)

تبصره ۲ ـ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مال یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷)

تبصره ۳ ـ نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بمالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷)

تبصره ۴ ـ در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد. (الحاقی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷)

‌تبصره ۵ – مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه‌های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تأسیسات‌اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجمتع‌های مسکونی که فاقد شهرداری می‌باشند قابل اجرا و اعمال می‌باشد. ‌نحوه تشخیص هزینه‌ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد. (الحاقی مصوب ۱۳۵۸/۴/۹)

‌ماده ۱۱. دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا به‌گذارد.

‌دولت مأمور اجرای این قانون است.

ماده ۱۲. دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌ هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

ماده ۱۳. در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم‌مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

‌تبصره ۱. مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲. چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌صادر خواهد کرد.

ماده ۱۴. مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

‌ماده ۱۵. ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

‌قانون بالا مشتمل بر یازده ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز یکشنبه شانزدهم اسفند ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس شورای ملی رسید.

‌رییس مجلس شورای ملی – مهندس عبدالله ریاضی

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها

مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی  تا ۱۳۷۱/۱/۳۰

بخش اول ـ قسمت های مختلف ساختمان

فصل اول ـ قسمت های اختصاصی

ماده ۱ ـ قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه، برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم ـ قسمت های مشترک

ماده ۳ ـ قسمت هائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت های مشترک محسوب میگردد و نمیتوان‏ حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.

قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت از:

الف ـ زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل : چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه ‌های فاضلاب لوله‌ ها از قبیل (لوله‌ های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله‌ های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ ـ اسکلت ساختمان.

تبصره ـ جدارهای فاضل بین قسمت های اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

1. منظور دیوارهای داخل یک واحد اختصاصی که بمنظور جداکردن اتاق های آن واحد نصب شده اند و جزء اسکلت ساختمان نیستند

ت ـ درها و پنجره‌ ها، راهروها، پله ‌ها و پاگردها که خارج از قسمت ‏های اختصاصی قرار گرفته اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌ های ایمنی.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح ـ نمای خارجی ساختمان.

خ ـ محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد

بخش دوم ـ اداره امور ساختمان

فصل اول ـ مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافقنامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌ هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده ۹ ـ کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را بمدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد.

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن ها

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت باداره امور ساختمان

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌ های سالانه

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره (اصلاحی ۳۰ˏ۰۱ˏ۱۳۷۱)ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران بشرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء ‌الزام آور است.

فصل دوم ـ اختیارات و وظائف مدیر یا مدیران

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.

ماده ۱۵ (اصلاحی ۲۸ˏ۱۰ˏ۱۳۵۳)ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی‌ میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌ العاده بمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ـ در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره بجهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی‌ فوق‌ العاده باید بمنظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.

تبصره ۲ ـ در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی ‌فوق‌ العاده، وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی‌ اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمانها از ده واحد کمتر باشد که در اینصورت تقاضای یکنفر از شرکاء کافی خواهد بود.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یکنفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین مینماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را بعنوان یک واحد در مقابل آتش‌ سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌ های مستمر و مخارج متعلق به‌ هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی بنشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم ـ هزینه‌ های مشترک

ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۷ˏ۰۳ˏ۱۳۵۹)ـ شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌ های مستمر و هزینه‌ هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف میشود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه ‌های مشترک پیش ‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه ‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، اسفالت پشت ‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره بطور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌ گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.

تبصره(اصلاحی ۱۷ˏ۰۳ˏ۱۳۵۹)- چنانچه بموجب اجاره ‌نامه یا قرارداد خصوصی هزینه ‌های مشترک بعهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستا‌جر میتواند از محل مال ‌الاجاره هزینه‌ های مزبور را پرداخت کند و در صورتیکه پرداخت هزینه‌ های جاری مشترک بعهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاو‌ه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

1. مالک و مستاجرش برای پراخت هزینه های مشترک مسئولیت تضامنی دارند مگر آنکه بموجب قراداد هزینه ها برعهده مالک قرار گرفته  باشد

ماده ۲۴ (اصلاحی ۳۰ˏ۰۱ˏ۱۳۷۱)ـ هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط بسهم خود معترض باشد می‌ تواند بمدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت بموضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می ‌تواند به ‌مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌ های مشترک عبارتست از:

الف ـ هزینه‌ های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه

ب ـ هزینه‌ های اداری و حق ‌الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتیکه بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌ های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط بعهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم بانجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه‌ ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند بمنظور تأمین هزینه ‌های ضروری و فوری وجوهی بعنوان تنخواه‏ گردان از شرکاء دریافت دارند.